GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI TÜRÜNDEKİ ŞİRKETE AYNİ SERMAYE KONULMASI
Hukuk terminolojisinde "AYN/AYIN", eşya veya mal anlamına gelmektedir. Türk Ticaret Kanunu’na (TTK) göre, şirketlere nakit dışında belirli koşulları sağlayan malvarlıkları da ayni sermaye olarak konulabilir. Ancak gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketleri 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na (SPKn) tabi olup, bu çerçevede ayni sermaye uygulamaları SPKn ve ikincil düzenlemelerle düzenlenmiştir.
SPKn’nin 49. maddesi, GYO’ların kuruluş ve sermaye artırımlarında Kurulca uygun görülen varlıkların ayni sermaye olarak konulabileceğini belirtir. Bu kapsamda III-48.1 sayılı GYO Tebliği'nin 9. maddesi, üzerinde ipotek veya ciddi takyidat bulunmayan gayrimenkuller ve bunlara dayalı ayni hakların, TTK’nın 342 ve 343. maddeleri çerçevesinde ayni sermaye olarak konulabileceğini düzenler. Ayrıca, bu sermayeye değer biçme işlemi hem TTK hem de Tebliğ hükümleri gereği iki aşamalı yapılır: TTK kapsamında mahkemeye başvuru ve SPK lisanslı değerleme kuruluşundan alınacak raporla.
Tebliğ’in 34. ve 35. maddeleri, ayni sermaye olarak konulacak varlıkların SPK tarafından lisanslı ve bağımsız bir değerleme kuruluşunca değerlenmesini zorunlu kılar. TTK'nın 342. maddesi, ayni sermaye olarak konulabilecek malvarlıklarını tanımlarken; 343. madde, bu varlıklara şirket merkezinin bulunduğu yer asliye ticaret mahkemesince atanacak bilirkişilerce değer biçileceğini belirtir.
Bu kapsamda şirket, mahkemeye başvurarak taşınmazın değer tespitini talep etmeli; başvuru “Değişik İş” olarak kaydedilir, duruşmasız yapılır ve bilirkişi genellikle bir hafta içinde atanır. SPK Tebliği ile uyum için SPK lisanslı bir değerleme raporu da başvuruya eklenmelidir. Değerleme sonucunda elde edilen tutar, sermaye olarak konulacak tutarı oluşturur. Bu işlem sonrasında SPK’ya İhraç Belgesi onayı için başvurulur.
Onaylanan ihraç belgesi ticaret siciline tescil edilmez, ancak 15 iş günü içinde şirketin internet sitesi, KAP ve varsa yetkili kuruluşun sitesinde ilan edilir. Ayni sermaye artırımında kayıtlı sermaye sistemi kullanılamaz; işlem genel kurul kararıyla yapılmalıdır. Bu nedenle ihraç belgesi başvurusu ile birlikte ana sözleşme değişikliğine ilişkin onay da Kurul’dan talep edilmelidir.
Kurul onayının ardından yapılacak genel kurul kararının tescili ile tapu işlemleri gerçekleştirilerek taşınmaz şirket adına tescil edilir. Ayrıca sermaye karşılığı ihraç edilen paylar, taşınmazı koyan kişinin adına Merkezi Kayıt Kuruluşu’na bildirilerek kaydedilir.
AV. ÖZGÜR YANAR
